Bonus prima casa per giovani coppie: i requisiti che pochi soddisfano davvero

Comprare casa insieme e risparmiare sulle tasse: suona bene, vero? Il punto è capire quali bonus esistono davvero oggi per le giovani coppie e quali paletti vanno superati. Te lo dico subito: i requisiti sono più stretti di quanto si pensi e, spesso, basta un dettaglio a far saltare tutto. Qui trovi una guida pratica, senza giri di parole, per capire dove puoi arrivare e come non perdere opportunità.

Quali agevolazioni esistono oggi

Quando si parla di “bonus prima casa”, in realtà si fa riferimento a tre filoni distinti. Primo: le agevolazioni fiscali ordinarie sulla prima casa, accessibili a tutti (giovani e non) se si rispettano certi requisiti sull’immobile e sulla residenza. Secondo: il pacchetto under 36, nato con il Decreto Sostegni-bis, che ha introdotto esenzioni ed extra-sconti in una finestra temporale ben definita e con ISEE basso. Terzo: la garanzia pubblica sul mutuo attraverso il Fondo per la prima casa, che può spingersi fino all’80% per alcune categorie prioritarie.

Perché faccio questa distinzione? Perché una giovane coppia non è automaticamente under 36 e perché non tutte le misure sono sempre attive allo stesso modo. Pensa a tre binari che corrono paralleli: a volte ne puoi prendere uno solo, a volte due insieme, raramente tutti e tre.

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Prima casa “classica”: i requisiti base

L’agevolazione prima casa ordinaria resta la più utilizzata. Non ha limiti di età né di ISEE e ti riduce l’imposizione sull’acquisto.

• Se compri da privato o impresa esente IVA: imposta di registro al 2% (minimo 1.000 euro), ipotecaria e catastale fisse.
• Se compri da impresa con IVA: IVA al 4% e imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.

In cambio, devi rispettare alcuni paletti:

• L’immobile non deve essere di lusso (no categorie A/1, A/8, A/9).
• Devi trasferire la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dal rogito, salvo che tu già ci lavori stabilmente.
• Non devi possedere, nello stesso Comune, altri immobili a uso abitativo idonei come casa principale.
• Non devi essere proprietario, su tutto il territorio nazionale, di un’altra abitazione già acquistata con agevolazioni prima casa, a meno che tu non la venda entro un anno dal nuovo acquisto.

Funziona come quando prendi una corsia preferenziale: la ottieni se rispetti il cartello all’ingresso. Se ti scappa un dettaglio (per esempio la residenza oltre i 18 mesi), rischi sanzioni e differenze d’imposta.

Under 36: il pacchetto più selettivo (e a scadenza)

Il pacchetto under 36 ha dato una spinta concreta in passato: niente imposta di registro, ipotecaria e catastale; credito d’imposta pari all’IVA se si compra da impresa; esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo. Ma qui la forchetta si stringe parecchio.

• Età: devi avere meno di 36 anni alla data del rogito.
• ISEE: non oltre 40.000 euro.
• Immobili e residenza: valgono le stesse regole della prima casa ordinaria.

Per le coppie, lo scoglio è duplice: entrambi devono avere i requisiti per beneficiare in pieno. Se uno dei due supera l’età o l’ISEE, lo sconto non si applica alla sua quota. Inoltre, le finestre temporali del pacchetto under 36 sono state legate a proroghe specifiche e limitate: alcune agevolazioni sono cessate con il 2023, fatte salve eccezioni collegate a preliminari registrati entro fine anno e atti stipulati successivamente. La regola pratica? Prima di contare lo sconto, verifica sempre la cornice aggiornata delle norme e delle prassi dell’Agenzia delle Entrate.

Garanzia sul mutuo: quando arriva l’80%

Il Fondo di garanzia per la prima casa supporta mutui fino a 250.000 euro. Per le categorie prioritarie (tra cui giovani con ISEE contenuto e, in alcune stagioni normative, giovani coppie), la garanzia pubblica può arrivare fino all’80% della quota capitale. Tradotto: la banca è più serena e, spesso, apre al finanziamento con anticipo ridotto.

Attenzione però ai dettagli che fanno la differenza:

• Se il mutuo è cointestato, la banca e il gestore del Fondo possono chiedere che tutti i richiedenti soddisfino i requisiti previsti per la specifica misura rafforzata. Basta un profilo “fuori soglia” per ridurre la copertura o uscire dalla corsia prioritaria.
• Il tetto di 250.000 euro riguarda l’importo del mutuo, non il prezzo della casa.
• La garanzia non significa rata più bassa a prescindere: dipende da tassi, durata e politiche della banca.

Pensala come una cintura di sicurezza: ti protegge, ma non guida al posto tuo. La trattativa con la banca resta fondamentale.

Coppie non sposate, comproprietà e ISEE: i nodi che bloccano

Ecco i casi che, nella pratica, vedo tagliare fuori molte giovani coppie:

• ISEE oltre soglia: convivete, sommate i redditi e superate i 40.000 euro. Anche se uno guadagna poco, il valore di nucleo fa testo per le misure under 36.
• Doppia residenza mai aggiornata: trasferitevi tardi e l’agevolazione ordinaria salta. Segnati i 18 mesi come fossero la scadenza del latte.
• Una quota in altro immobile: magari ereditata al 10%. Se è nello stesso Comune e idonea all’uso abitativo, l’agevolazione ordinaria non spetta.
• Acquisto da impresa “al limite”: pensavate al 4% di IVA, ma l’immobile finisce in categoria esclusa (A/1, A/8, A/9). L’aliquota cambia e il conto sale.
• Cointestazione “asimmetrica”: uno under 36 e l’altro no. Risultato? Le agevolazioni under 36 si applicano solo pro-quota, e il mutuo con garanzia rafforzata potrebbe non passare.

Non è cattiva volontà del Fisco o della banca: sono regole nate per indirizzare risorse a chi ha requisiti precisi. Se vuoi evitare sorprese, fai una check-list prima di firmare il preliminare.

Documenti, tempi, strategia: come non perdere il treno

Due dritte operative che in studio hanno salvato più di una pratica:

• Preliminare registrato in tempo: se c’è una finestra normativa che salva le agevolazioni per atti successivi, la chiave è spesso avere il compromesso registrato entro le date giuste.
• ISEE aggiornato: fallo prima di chiedere il mutuo e portalo in banca. Un ISEE scaduto è come presentarsi al gate senza carta d’imbarco.
• Residenza: se sai già che non riuscirai entro 18 mesi, valuta se trasferire prima, se rientri nelle eccezioni per lavoro o se è meglio rimandare l’acquisto con agevolazioni.
• Categoria catastale: chiedi al tecnico o al venditore un’attestazione chiara. Cambiare classe dopo il rogito è un ginepraio.

Infine, parla con il notaio prima di fare offerte vincolanti: un consulto costa meno di una sanzione e ti evita clausole che non reggono al controllo fiscale.

Se non rientri, cosa puoi fare davvero

Se i requisiti under 36 o la garanzia all’80% non sono alla tua portata, non tutto è perduto. Ecco strade alternative realistiche:

• Punta alle agevolazioni ordinarie prima casa: sono più inclusive e incidono comunque sul costo finale.
• Valuta una cointestazione modulata: intestare percentuali diverse può, in alcuni casi, ridurre l’impatto di chi non ha i requisiti. Serve il via libera del notaio e della banca.
• Allunga la durata del mutuo: la rata scende e la banca è più favorevole. Pagherai più interessi, ma entri in casa.
• Tratta le garanzie: se non c’è quella pubblica, possono servire garanzie personali o ipoteche su pertinenze. Meglio saperlo prima.
• Rimanda di qualche mese: se l’ISEE può scendere per eventi già prevedibili (fine di un contratto, nascita, spese documentate), rifallo nel momento giusto.

È come scegliere quando fare benzina: se sai che arriva lo sconto, aspetti il giorno dopo.

Messaggio finale: realismo e controllo incrociato

Il “bonus prima casa per giovani coppie” esiste, ma non è una bacchetta magica. Tra età, ISEE, tempi e categorie catastali, il campo si restringe. La ricetta che consiglio sempre è questa: verifica incrociata con banca, notaio e fonti ufficiali (circolari e risposte interpello), pianifica i tempi della residenza come fossero una scadenza fiscale e conserva tutta la documentazione. Se incastri bene i pezzi, gli sconti arrivano; altrimenti meglio ricalibrare subito l’operazione, prima che sia la casa a scegliere te.