Donazione di immobili tra parenti: quali tasse sono ridotte e come richiedere il beneficio

Donare una casa a un figlio o a un parente stretto può essere una scelta utile per organizzare il patrimonio e aiutare chi sta iniziando una nuova vita. Le tasse, però, non sono tutte uguali: in alcuni casi si pagano importi minimi, in altri si applicano aliquote e imposte più pesanti. Qui trovi le risposte pratiche, passo passo, per capire quando conviene e come ottenere i benefici corretti dal notaio.

Quali tasse si pagano sulla donazione di un immobile tra parenti?

Sulla donazione di un immobile tra parenti possono applicarsi: imposta di donazione, imposta di registro in misura fissa, imposte ipotecaria e catastale, oltre a bolli e onorari notarili. L’imposta di donazione può essere nulla grazie alle franchigie, mentre ipotecaria e catastale scattano quasi sempre, con sconti se si richiede il beneficio “prima casa”. In pratica, il notaio calcola e versa tutte le imposte al momento dell’atto.

Nel dettaglio, le voci tipiche sono:

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• Imposta di donazione: si applica con aliquote e franchigie diverse a seconda del grado di parentela (vedi sotto). Se il valore donato è entro franchigia, l’imposta è zero.
• Imposta di registro: fissa, pari a 200 euro sull’atto di donazione.
• Imposta ipotecaria: 2% del valore catastale (minimo 200 euro), ridotta a 200 euro fissi con agevolazione “prima casa”.
• Imposta catastale: 1% del valore catastale (minimo 200 euro), ridotta a 200 euro fissi con agevolazione “prima casa”.
• Altre spese: bollo, trascrizione e voltura, cassa notarile e onorario professionale.

Quando si applicano le agevolazioni e quanto si risparmia davvero?

Le agevolazioni scattano in due casi: se rientri nelle franchigie dell’imposta di donazione in base alla parentela e se il donatario possiede i requisiti “prima casa”. Così l’imposta di donazione può azzerarsi, mentre ipotecaria e catastale passano a 200 euro ciascuna. Il risparmio è rilevante soprattutto sugli immobili di valore medio-alto.

Esempi pratici:

• Genitore → figlio, valore catastale 300.000 euro: imposta di donazione zero (entro franchigia da 1.000.000), ipotecaria 200 euro + catastale 200 euro se “prima casa” (anziché 2%+1%).
• Fratello → sorella, valore catastale 200.000 euro: se non “prima casa”, ipotecaria 2% (4.000 euro) e catastale 1% (2.000 euro); con “prima casa”, 200+200 euro.

Come si richiede in pratica il beneficio “prima casa” sulla donazione?

Il beneficio “prima casa” si richiede direttamente nell’atto dal notaio, con specifiche dichiarazioni del donatario. Devi attestare i requisiti: residenza nel Comune (o impegno a trasferirla entro 18 mesi), assenza di altri immobili nello stesso Comune e mancato possesso di altra abitazione acquistata con i benefici “prima casa”. Il notaio inserisce le formule, riscuote le imposte ridotte e registra l’atto.

Consigli utili:

• Verifica in anticipo con il notaio se possiedi altri immobili o hai già fruito del bonus “prima casa”. Se sì, l’agevolazione sulla donazione può saltare.
• Attenzione alle categorie catastali: niente agevolazioni per A/1, A/8, A/9.
• Se ti trasferisci, conserva la prova del cambio di residenza entro 18 mesi.

Quali sono franchigie e aliquote per coniugi, figli, fratelli e altri parenti?

Le franchigie abbattono o azzerano l’imposta di donazione in base al grado di parentela. Le aliquote si applicano solo sulla parte che supera la franchigia. Ecco lo schema in sintesi, valido per donazioni di immobili tra persone fisiche.

• Coniuge e parenti in linea retta (figli, genitori, nonni, nipoti in linea retta): franchigia 1.000.000 euro per beneficiario; aliquota 4% sull’eccedenza.
• Fratelli e sorelle: franchigia 100.000 euro per beneficiario; aliquota 6% sull’eccedenza.
• Altri parenti fino al 4° grado e affini in linea retta o collaterali fino al 3° grado: aliquota 6% senza franchigia.
• Altri soggetti: aliquota 8% senza franchigia.
• Persone con handicap grave: franchigia 1.500.000 euro per beneficiario, indipendentemente dal grado di parentela; oltre la franchigia, si applica l’aliquota del rapporto specifico.

Le regole sono applicate dall’Agenzia delle Entrate in sede di registrazione dell’atto. Il valore di riferimento, per le imposte ipotecaria e catastale, è di norma il valore catastale rivalutato, mentre per l’imposta di donazione si considera il valore venale del bene.

Quali documenti servono dal notaio e quali sono i tempi e i costi?

Per una donazione lineare servono documenti anagrafici e tecnici. In genere il notaio richiede alcuni giorni per le visure e poi fissa l’appuntamento in studio. Le imposte si pagano in atto e la registrazione avviene telematicamente.

• Documento d’identità e codice fiscale di donante e donatario; dati sul regime patrimoniale dei coniugi, se rilevante.
• Atto di provenienza dell’immobile, visure ipotecarie e catastali, planimetria aggiornata.
• Attestato di Prestazione Energetica (APE), salvo esenzioni di legge.
• Dichiarazioni per “prima casa” (se spettanti) e, se del caso, documentazione sullo stato di handicap grave.

Tempi: 1–3 settimane, a seconda delle verifiche e della disponibilità delle parti. Costi: forte variabilità per onorari e complessità (ad es. più unità, ipoteche da cancellare). Chiedi sempre un preventivo dettagliato con imposte, bolli e onorario separati.

Ci sono rischi legali o controlli dopo la donazione dell’immobile?

Sì: le donazioni restano “tracciate” e possono incidere sulle future successioni. I legittimari possono agire in riduzione se la donazione lede le quote di legge, e i creditori del donante possono tentare la revocatoria in caso di pregiudizio. È importante pianificare con il notaio per ridurre rischi e contestazioni.

Punti critici da considerare (fonti nel Codice Civile):

• Azione di riduzione da parte dei legittimari alla morte del donante (entro specifici termini).
• Collazione nelle successioni tra coeredi: le donazioni ricevute possono dover essere “riportate” alla massa ereditaria.
• Revocatoria dei creditori del donante se l’atto pregiudica la garanzia patrimoniale.
• Difficoltà di vendere l’immobile donato senza cautele (polizze o rinunce dei legittimari).

È meglio donare o fare una vendita a prezzo simbolico tra parenti?

La vendita a prezzo simbolico non è una scorciatoia: può essere riqualificata come donazione indiretta, con gli stessi effetti civilistici. Inoltre, sulla compravendita si applicano imposta di registro, ipotecaria e catastale da acquisto, spesso più onerose rispetto alla donazione con “prima casa”. Per trasparenza fiscale e certezza giuridica, nella maggior parte dei casi la donazione ben strutturata è la via più lineare.

Valuta con il notaio: se il donatario ha i requisiti “prima casa” e il valore rientra in franchigia, la donazione è di norma la soluzione più conveniente. La vendita può avere senso solo in casi particolari (ad esempio, accollo di mutuo o specifiche strategie patrimoniali).

Dove posso verificare le regole ufficiali e chi può aiutarmi?

Le regole fiscali e i modelli operativi sono spiegati nelle guide e circolari dell’Agenzia delle Entrate. Per gli aspetti civilistici (riduzione, collazione, revocatoria) fa testo il Codice Civile. Un colloquio preliminare con un notaio e, se necessario, con un consulente fiscale evita errori nelle dichiarazioni “prima casa” e nella stima dei costi.

Posso avere risposte rapide ai dubbi più comuni?

• Serve l’ISEE per la donazione? — No, l’ISEE non è richiesto per le imposte di donazione.
• Posso donare solo la nuda proprietà? — Sì, mantenendo l’usufrutto al donante.
• La donazione si può revocare? — Solo per ingratitudine o sopravvenienza di figli, nei casi previsti dalla legge.
• Posso chiedere il “prima casa” se vivo all’estero? — Sì, con impegno a trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi.
• Il mutuo passa al donatario? — No, il mutuo non si trasferisce automaticamente: serve l’accordo della banca.